Ondernemers met een loods of winkelruimte hebben veelal een huurovereenkomst. Bij een huurovereenkomst wordt door de verhuurder een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik aan de huurder verstrekt. Daartegenover staat dat de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie, in de meeste gevallen betaling van de huursom. Ondernemers met een huurovereenkomst hebben bepaalde rechten. Dit kan ook het geval zijn als de overeenkomst mondeling is gesloten of als deze rechten niet expliciet (in de overeenkomst) zijn  overeengekomen.

Mondelinge afspraken

Een veelvoorkomend misverstand is dat alleen sprake kan zijn van een huurovereenkomst als verhuurder en huurder beide hun handtekening hebben gezet onder een schriftelijke huurovereenkomst. Dit is niet het geval. Een huurovereenkomst kan vormvrij, dus ook mondeling, worden gesloten. Als dat is gebeurd en verhuurder en huurder geven vervolgens uitvoering aan de mondelinge huurovereenkomst bijvoorbeeld doordat de huurder zijn intrek in de ruimte heeft genomen en daarvoor aan de verhuurder huurpenningen betaalt, dan is de kans groot dat (de totstandkoming van) een huurovereenkomst wordt aangenomen.

Overige bedrijfsruimte

Een ander belangrijk punt waar men zich niet altijd van bewust is, betreft het feit dat de wet onderscheid maakt tussen twee typen bedrijfsruimten, te weten “winkelruimte” en “overige bedrijfsruimte”. Van winkelruimte is  (kort gezegd) sprake in geval van een pand dat voor het publiek toegankelijk is en waar producten of diensten direct worden geleverd, zoals bijvoorbeeld (kleding)winkels, of restaurants. Als aan deze definitie niet wordt voldaan (en het gaat niet om woonruimte), dan is sprake van overige bedrijfsruimte. Dit is bijvoorbeeld het geval bij een loods die wordt gebruikt voor de opslag van spullen.

Opzeggen winkelruimte

Het verschil tussen winkelruimte en overige bedrijfsruimte is van groot belang omdat de huurder van winkelruimte in sterke mate wordt beschermd door de wet. De voornaamste reden hiervoor is dat huurders van winkelruimte vaak afhankelijk zijn van een specifieke vestigingsplaats en van de investeringen die daaraan zijn verbonden. Deze “plaatsgebondenheid” heeft de wetgever willen beschermen. Om die reden geniet de huurder van winkelruimte huurbescherming. Zo kan de huurder van winkelruimte er in principe vanuit gaan dat hij gedurende vijf plus vijf jaar gebruik kan maken van het gehuurde (uitzonderingen daargelaten). De verhuurder kan de huurovereenkomst slechts beëindigen na (de eerste periode van) vijf jaar indien de huurder zich niet als een goed huurder heeft gedragen of de verhuurder het gehuurde nodig heeft voor “dringend eigen gebruik”. Mocht de verhuurder de huurovereenkomst (tegen het einde van een huurperiode) willen opzeggen, dan dient de verhuurder een opzegtermijn van minimaal een (1) jaar in acht te nemen en dient de opzeggingsbrief ook aan een aantal wettelijke eisen te voldoen.

Dwingend recht

De huurbeschermingsbepalingen voor de huurder van winkelruimte zijn van dwingend recht. Dit betekent dat deze op de huurovereenkomst van toepassing zijn, ongeacht wat partijen daarover contractueel met elkaar hebben afgesproken. Stel dat partijen met elkaar een huurovereenkomst winkelruimte hebben gesloten voor de duur van drie jaren en de verhuurder wil de huurovereenkomst tegen het einde van deze periode ook opzeggen, dan wordt deze contractuele afspraak opzij gezet door de hiervoor beschreven dwingendrechtelijke bepalingen over de minimale huurperiode van vijf plus vijf jaren.  

Ontruimingstermijn

Als het gaat om verhuur van overige bedrijfsruimte, dan wordt de huurder in veel mindere mate beschermd door dwingendrechtelijke bepalingen. Partijen hebben in die situatie een grote mate van contractsvrijheid. Het voornaamste waarmee rekening moet worden gehouden betreft de aanspraak die de huurder kan doen op ontruimingsbescherming na beëindiging van de huurovereenkomst. Indien de huurder met beëindiging van de huurovereenkomst door de verhuurder niet kan instemmen, dan kan hij de kantonrechter tot driemaal toe verzoeken om de ontruimingstermijn met een (1) jaar te verlengen. Van deze beschermingsmogelijkheid voor de huurder, kan contractueel niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.

Conclusie

Al met al kan het dus behoorlijk veel uitmaken of sprake is van huur van winkelruimte of van overige bedrijfsruimte, ongeacht wat is afgesproken in de (schriftelijke of mondelinge) huurovereenkomst. Het gaat er met name om hoe het gehuurde feitelijk wordt gebruikt en of dat gebruik voldoet aan de wettelijke omschrijving.

De advocaten van Van Till Advocaten schrijven iedere maand een expertlog voor Textilia.nl. Hebt u een juridische vraag voor Van Till Advocaten? Mail dan uw vraag naar S.Duijn@mybusinessmedia.nl en wie weet wordt uw vraag hier de volgende keer beantwoord.